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胡景晖:破局长租公寓发展的十大关键问题

  来源:景晖智库  浏览次数:

年初以来的疫情黑天鹅,加速了一大波长租公寓企业的爆仓。尤其是8月以来,长租公寓爆雷进入高发期。据不完全统计,2020年截至8月底,全国已有多达30余家长租公寓企业相继爆雷,即便是湾流国际等大品牌企业,也不免陷入破产倒闭或负面新闻连连的尴尬境地。

但与此同时,我们也看到了行业的积极一面。2019年12月25日,住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,今年5月,中国证监会、国家发改委等联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,多个地方政府开始对租赁市场加以整顿,以及住建部对即将出台的《住房租赁条例》开始征求意见,北京也将于今年出台租赁市场立法等。

针对行业存在的种种问题,各种变化对行业的影响,行业未来的发展前景等,景晖智库首席经济学家胡景晖就目前政府、行业和媒体等关心的10大热点问题,做如下解答。

长租公寓频频爆仓,根源在哪?

主要是商业模式天然存在缺陷,表现为高进低出、长收短付、短钱长投。

1、高进低出:资本加持下争抢房源高价收房,尤其是2017年和2018年,很多长租公寓以高出市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源;为争抢租客又低价出租,降低租金以出货。

• 市场竞争和财务测算问题。很多长租公寓运营商默认一线城市和强二线城市每年房租是两位数上涨,但租客对租金的支付能力有限,存在租金天花板,收入增长不能匹配租金增长速度。

• 2017-2019年,北京连续三年人口呈下降趋势,未来雄安还将迁走三百万人;很多热点城市,人口也开始回流,城市化高峰瞬间可转化为逆城市化。产业外迁也伴随着就业机会及人口的外迁,房租上涨的动力不存在了。

2、长收短付:源于时间错配形成的资金沉淀

胡景晖指出:由于公寓与业主是月付或季付,而对租客则是半年付/年付,支付的时间差形成资金沉淀。在租金贷的加持下,很多长租公寓运营商要求租客年付租金,甚至更长,一次即可沉淀至少13个月的资金。而提供租金贷的贷款公司通常并非正规银行,都是一些网贷公司或非正规金融机构,放大了风险。

3、短钱长投:将资金用于高风险、期限长的投资

将一年内要付出的房租(短钱),用于企业的滚动发展、装修装配等,这类投资在财务处理上通常至少需要用36个月进行摊销、折旧,也就是将一年要付出去的钱做一个三年周期的投资,注定要变成庞氏骗局。一旦没有新的租客进入,通过租金贷的方式超付房租,没有新的投资人提供资金,长租公寓企业的现金流就会断裂,进而出现爆仓、跑路等等问题。

长租公寓爆仓后,如何做好善后?

胡景晖:谁存在过错,谁承担损失,应坚决向运营商追责。

业主和租客主观上无恶意,客观上无过错,都是长租公寓爆仓的受害者,不能让受害者承担损失。

1、应向运营商追责。

• 公司、公司实控人、法人、高管等均应被追缴。爆仓后相关人员要全部被控制,限制出境、接受传唤,还应启动刑事调查程序等。

• 追查公司的钱款流向,甚至个人财产也应冻结。

• 如为经营不善:公司资产进行清算后,剩余的资产首先要用来救济业主和租客。

• 若为主观恶意诈骗:要追究刑事责任,同时要附带民事赔偿。

2、监管部门要树立底线思维

• 主动提供必要的救济。租房是底线问题,要牢牢守住。爆仓事件发生后,有关部门应能提供必要的救济,有储备的房源如廉租房、公租房、以及政府掌控的空置房源等,应对受害租客的居住过度需求。

• 全力追缴赃款和抽逃资金,将一些抽逃的资金追回用于受害者救济。

• 建立危机应对预案,对长租公寓的潜在风险、爆仓危机进行评估。

租金贷,是助推器还是毒药?

1、租金贷是否有必要?

胡景晖指出:根据问卷调查,真正需要通过贷款租房的需求不超过30%。但在实际操作中,租金贷占比最高时可达90%,应对其加以限制,无需如此高比例。

2、租金贷具体操作过程中是否存在违法行为?

很多长租公寓运营商为了拿到沉淀资金用于滚动发展或其他用途,在合同条款中做一些预埋或模糊处理,哄骗诱导欺瞒租客,这明显涉嫌违法违规,应在签署合同前明确告知消费者相关问题。

3、租金贷没有资金监管。

租金贷可以用,但要注意几点:

要严格控制在一定的比例范围之内。

是否使用租金贷,由租客自由选择。运营方要向租客充分说明租金贷的具体情况,如租金贷使用利弊、风险点等,要让租客在充分知晓的情况下进行自由选择。

租金贷要处于监管之下。目前市场上真正提供租金贷的,绝大部分不是正规银行,网贷公司、小额贷款等才是提供租金贷的重灾区,监管要抓住重点。

资金监管,是否有必要?

管什么?怎么管?

胡景晖:要先规范,后发展。不能以放松监管、牺牲监管为代价,去促进新兴行业发展。

1、资金必须监管,而不是可以进行资金监管

• 租赁市场涉及两亿人口,其中有一半是在托管房里居住,影响面广。由于没有资金监管,目前长租公寓暴露出的问题,不管是恶性跑路还是经营不善倒闭,都造成了非常严重的社会问题,不监管不行。

• 全球范围内,关乎民生的、经营模式上是利用资金沉淀和资金错配来进行经营的行业,无一不是接受政府的强监管。

2、如何监管:参考银行监管

• 资金、押金等均应进入政府指定的资金监管账户,资金进出要可见、可控。

• 要有保证金或准备金制度。租金和押金中要有一定比例作为纯准备金(或风险保障金),要锁死在账户里不得提取,比例可由各地根据实际情况来制定。

• 准备金外的钱可以动用,但要设立规则。

资金用途要有规定:①风险低,②变现性强。不能投高风险、变现性差的项目。

若将资金投入到风险大、变现性差的经营和投资方向,则要么有保险、要么有第三方金融机构提供担保,有足够的风险防范机制。

仅靠立法能否解决问题?

胡景晖:尽快推动立法很必要,但更需要明确一个长期的产业发展规划。

1、要有高级别的上位法支撑

租购并举是国家战略,需要至少是国务院出台的行政法规,甚至是人大出台租赁法等支撑,而不是简单的部门条例。

2、需要建立长期产业发展规划

应建立一个5年、10年,甚至是20年的中国房屋租赁、中国长租公寓方面的产业发展规划。

长租公寓涉及国土资源部、农村农业部、住建部、央行、银保监会、证监会、公安部、工信部、国家市场监督管理总局、财政部、卫健委等10多个部委办,能够统一协调资源、管辖范围更大的国家发改委也应列入其内。

建议由国家发改委牵头,协调涉及的十多个部委,对中国长租公寓做一个系统的、长期的产业发展规划,前瞻性的布局,才能够真正做好住宅租赁产业。

动态监管机制如何建立?

胡景晖:通过民商法来解决问题,而非运动式管理

• 不要轻易动用政府行政资源去做地毯式、行政式、运动式的管理。

• 可以通过发动广大人民群众监督、物业管理公司、民商法体系,以及各种高科技手段,大数据等。 

增加税收和提高备案率,哪个更重要?

胡景晖:首要目的是备案,而非税收

数据不仅是生产力要素,对于政府来讲,掌握数据、掌握真实信息,才是管理和调控的前提。

房屋租赁的这点税收对于社会管理来讲,不值一提。一是掌握信息利于对整个城市智能化管理,以房管人;二是税收实际可征收规模小、征收难度大,成本高。

不是征税,而应该减税、减免手续,甚至是让业主和租客收到好处,让他们有动力、有意愿去主动积极备案。

农村集体用地入市对行业有何影响?

胡景晖:农村集体用地入市,因为减少了招拍挂的程序,极大降低了土地成本。

• 开发商只负责去规划建设运营,使得长租公寓可以有利可图,平抑租金价格。

• 村集体出让集体用地使用权,能够收获更高收益的分红,增加村集体收益。

• 给长租公寓提供了一个中长期规划、发展的契机,打破传统的短视思维、快钱思维,能够促使行业真正做长望远,打造好的居住生态。 

资本市场如何支持行业发展?

胡景晖:长租公寓是大规模、长周期、非暴利行业,与之相匹配的应为大规模、长周期、便宜的钱,而目前对接的资金与长租公寓产业属性不匹配。

国家发改委和证监会已经出台了430通知,打开了中国公募REITs的序幕。深交所、上交所等也陆续出台了各种政策来推进公募REITs,特别是基础建设公募REITs的实施办法和征求意见稿。假以时日,支持商业地产(包含长租公寓)的公募REITs一定会出台。随着资本市场的改革、公募REITs序幕的拉开,未来支持长周期运营,推动长租公寓健康持续发展的廉价资本一定能够找到适合产业属性相匹配的钱。

国资入局是否会改变行业格局?

1、国资入局有助于规范行业生态

国有资本首要目的不是为了赚钱,承担社会责任、保民生、保基层、守底线是第一位的。一旦国资大规模入局,行业卷款跑路、扰乱市场、哄抬租金等各种乱象将会得到控制,行业会变得更健康。

2、有助于行业长远发展

国资的资金实力雄厚,融资成本低廉,更能够带来大规模、长周期、低成本的资源和资金,符合长租公寓的产业属性。看的更长远,也有助于行业健康持续发展。

结语:

对于长租公寓行业,胡景晖认为,在通过加强立法、加强行业监管、资本市场改革、农村土地入市、国家队进场等,未来能够作为一个20年的产业发展规划、有效的集合资源和政策去推动的前提下,长租公寓行业未来还是大有可为的,还是可以积极健康发展的。只是如今第一波拍死在沙滩上,痛定思痛之后,对中国的长租公寓进行一个20年的系统性的产业规划,辅之以立法和行业管理,行业前景依然非常光明。

长租公寓是一个朝阳行业,未来租房的人口还是会有很大规模,要对行业的发展充满信心!